总结：怎样做物业经理？

会算账，懂市场，会安排活，知人性，懂怎样增加名目，会与业主打交道

能跪舔开发商爸爸，能平息业主各种维权，能让职工免费加班……做到这三点，你就是物业经理了前期物业。

你就知道怎么干好物业经理了。

懂得多

不求精通，但求全面。

物业管理行业，外部关联部门多，服务对象差异性大，服务内容涉及门类杂，专业性和科技含量广，内部管理上员工层次多，行业整体职业素质有待提高，对管理处主任的专业知识、管理技能和经验要求比较高。在熟悉物业管理行业法律法规的前提下，管理处主任对所管理的物业项目所涉及的专业如行政管理、领导艺术、安全管理、环境管理、建筑工程、机电工程、智能化高科技、财务管理等均应有一个全面的了解，这样才能更好地组织各专业人员完成项目管理的工作。

领得好

以模范者的姿态领导。孔子曰：政者，正也；其身正，不令也行；其身不正，虽令不行。项目经理必须身先士卒，模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩反之，自己所负责的组织必然是有令不行，一溃千里。

以鼓励者的姿态领导。项目经理 必须懂得下属的需求和意愿，善于肯定下属的成绩，并创造条件帮助下属解决困难和矛盾，以形成坚不可摧的团队合力。

以组织者的姿态领导。

项目经理 必须为项目管理设定足够明确、清晰的目标，以便让每个下属都明白自己的工作任务；同时为确保工作任务能够有条不紊地执行下去， 项目经理 还应抓好控制工作，做到全盘操纵、事事受控、时时受控、人人受控。

以指导者的姿态领导。项目经理 可以通过讲授、讨论、交流、考核、比赛等形式，对项目各部门主管、领班级以上人员，进行服务理念、岗位职责、工作流程、服务技能、紧急预案处理等培训指导，并由受训者对一线操作者进一步强化具体操作培训。

摸得熟

要做好物业管理工作，知己知彼至关重要。 项目经理 要对自己组织的内部情况和业主客户的情况尽可能熟悉。知己，就要清楚自己和自己所负责组织的缺陷和劣势――这些缺陷和劣势往往是引起业主客户有效投诉的原因所在；知彼，就要通过第一次温馨接触，第二次友情交往的公关手段，以及走访、开座谈会、业主/物业网络论坛等沟通渠道，全方位分析、了解业主客户的立场，通过有效的沟通和改进措施消除物业管理过程中的纠纷矛盾。

想得全

客户服务周全。

服务是永恒的主题， 项目经理 应树立永远想在业主前面的思想，认真观察、了解业主客户的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主客户的生活品质和满意度。例如，在提供常规性服务的同时，可开展特约个性有偿服务，积极为业主客户提供诸如室内设备设施维修、室内清洁保洁、室内盆景租摆更换等个性服务；还可提供超值的亲情无偿服务，如失物招领、气象预告、重物搬运、代收垃圾袋、代订机票/酒店等。

内部服务周全。

做好外部服务的前提是创造良好的内部服务环境。观察、了解一线员工工作、生活情况，改善一线员工的工作、生活环境，做到寒冬送上温暖，酷暑送上清凉，节日送上祝福，遇难伸上援手，解除员工的后顾之忧，确保员工工作的积极性和服务质量。

听得进

没有一个上下一心的团队在身后支持，没有广大业主的理解和认可，再能干的 项目经理 也不能独自撑起一个物业项目。因此，做一个 项目经理 要平易近人，不摆架子；要有反思精神，善于学习别人的长处、总结自己工作中的经验和教训，虚心听取下属及广大业主客户的反面意见，通过对别人的尊重以及自己虚心、认真负责的态度，不断提升自身的工作水平。

心得平

处变不惊。面对物业管理中的各种复杂或突发情况， 项目经理 作为处理事件的当事人难免因为情绪激动、心情紧张，影响了其正确判断，以致做出违背正常处理规则的失误决策。因此，能够处变不惊，保持比较冷静的心态是管理处主任的必备素质。

但这种素质绝不是一朝一夕所能造就的，它基于多年的基层具体工作经验，基于重大事故或纠纷的亲身处理经历，基于在各种类型物业项目的工作经历，基于合理的专业知识结构，否则很难具备这种素质。

大肚能容。项目经理 应当学会信任和适当放权，并能鼓励、容许下属的失误和发展。应把自己的主要时间和精力放在物业项目的经营、管理和服务的决策上，给予下属充分自由发挥的空间，以调动下属的能动性去创造性执行工作任务，往往能得到出其不意的好成绩。

动得快

物业管理应该向效率要效益，发现问题要做到三快：信息传递要快，做出反应要快，采取措施要快四及时:报修派工要及时，到达现场要及时，处理问题要及时，事后回访要及时。

反映在具体的物业管理过程中，就是各物业管理公司最常设定的时间管理模式：办公电话铃响三声之内必须接听，接到急修电话后15分钟内必须赶到现场，小修不超过8小时，中修不超过48小时，接到报警电话后5分钟内必须赶到现场，停电3分钟内必须启动发电机等。

管得严

服务标准得严。坚持质量第一的指导思想，实施标准化管理和规范化服务，将物业管理中的业主接待、保安、保绿、保洁和保修等专业服务内容形成统一的服务标准和作业标准，使每一项工作、每一个环节够有章可循、有法可依，避免因人为因素造成操作过程的随意性。

此外，还可借助外界压力如行业协会组织的各种创优达标、竞赛，贯彻国际质量体系文件等活动和公司资源快速提升物业项目的品质和服务。

内部纪律得严。与业主打交道，自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理公司管理服务水平高低的一个重要标准。对于一支纪律严明、作风严谨、齐心向上的团队来说，行为规范一致首先是打造团队精神的坚实保障，公正、适度的奖惩机制是增强团队战斗力的最有效催化剂。作为管理处主任，应当以身作则，并科学运用奖惩权利，创造公正客观的竞争机制，使富有个性的人才真正为我所用。

算得精

物业管理是一种保本微利的行业，应该向管理要效益。

严格控制成本。

详细测算管理服务成本，合理合法地依据合同进行物业经营并获取利润。作为 项目经理 ，应对每一笔开支的必要性和合理性作认真剖析，确保把钱用在点上并懂得变废为宝、循环利用的技巧，以最大限度地减低管理运营成本。

广拓收益门路。项目经理 应学会靠山吃山、借鸡生蛋。依托物业管理为基础，根据业主客户需求具有多层次、多元化的特点，充分利用和整合各种社会服务资源，在物业区域内为业主客户提供多种有偿经营和服务如票务、邮政、旅游、租车等，从而克服物业管理缺乏服务资源和能力的弊端，为公司创收增利。

看得远

项目经理必须具备风险意识，能够通过细节发现大问题，随时找出潜在利润和潜在风险，想方设法将风险转变成利润。

项目经理必须和方方面面的人员沟通，和各个层次的人员打交道，通过沟通交流消除来自各方面的阻力。例如，管理处应积极主动地与当地街道、居委会、派出所等建立一种互信、畅通的沟通渠道和互相促进的合作机制，虚心接受他们的指导和监督，积极配合他们的各项管理工作的开展，力所能及地给予必要的支持和帮助，以充分发挥他们协调、监督、引导等促进社区和谐发展的各项功能的发挥，从而为物业项目管理营造良好的外部环境。

管理是基础，服务是本质，人才是支柱。

物业管理服务是通过人来实施的，素质全面的优秀的项目经理将是物业管理行业发展的迫切需求。

其实跟当父亲一样，对上要忠心，对下要安抚爱护

项目出事要能抗，领导让背黑锅也要抗

凡事冲在第一线，让各部门发挥各部门的职责，经理就做好统筹和协调

上级交代的任务无条件服从除了违反法律法规，下级的意见认真听取

然后，你就成功了